Aj vy odvšadiaľ počujete, že úroky idú zas hore, veľa preplatíte, banky si za všetko pýtajú poplatky a že sa neoplatí teraz riešiť vlastné bývanie? Tak sa zhlboka nadýchnite a čítajte ďalej. Pozrieme sa spolu na mýty, ktoré v poslednom období kolujú o hypotékach najčastejšie. Zhodnotíme ich viac historicky než hystericky, pochmúrne nálady necháme bokom a dáme priestor štatistikám a číslam.
Áno, úroky na hypotékach za posledné mesiace výrazne stúpli. Je to však až taká katastrofa? Oproti prelomu rokov 2020 a 2021, kedy banky doslova hádzali po klientoch historicky najnižšie sadzby s dnom na úrovni 0,365 %, sme aktuálne niekde medzi 4 – 5 %. To by bol viac ako 10-násobok.
Z praxe ale vieme, že nie každý mohol dostať najnižšiu reklamnú sadzbu s tým malým „od“. Priemerná sadzba nových úverov bola za rok 2021 na úrovni 1 %. Tým sa dostávame len na štvor či päťnásobok, čo nie je až tak šialené.
Ak chceme byť naozaj féroví a nebudeme porovnávať najnižšiu možnú sadzbu s tou najvyššou, ale pozrieme si priemerné sadzby za dané roky, dostaneme sa na pomer 1,03 % z roku 2021 k 3,70 % za 1 – 9/2023. To je 3,6-násobný nárast, čo už nie je na šokantný titulok do novín.
Úrokové sadzby začínajúce 0 či 1 boli z dlhodobého hľadiska pre trh neudržateľné, na to upozorňoval nejeden analytik či finančák. Nebolo otázkou či, ale kedy začnú stúpať. Nemôžeme sa však tváriť, že je to niečo, čo tu ešte nebolo. Aktuálne sadzby sú totiž na úrovni z rokov 2013 a 2014.
Áno, v rokoch 2020 a 2021 sa vďaka rekordne nízkym sadzbám dostalo k bývaniu a hypotéke množstvo ľudí, ktorí by si to inak dovoliť nemohli. Títo ľudia sa však budú musieť popasovať s navýšením splátok pri konci fixácie.
Ak ste však mali dobrého finančáka po ruke a pozerali ste sa na obdobie nízkych sadzieb ako na príležitosť použiť ušetrené eurá zo splátky na vytváranie rezervy, odkladanie na mimoriadnu splátku hypotéky pri zmene úrokov či na investovanie, navýšenie sadzieb vás bolieť nemusí.
Na druhej strane ale stoja ceny nehnuteľností. Tie sa v období nízkych sadzieb pohybovali šialene vysoko a po náraste sadzieb sa ochladil aj hypotekárny trh a nastal mierny pokles cien. Poďme si to dať do čísel.
Keď by ste na vrchole cien chceli kúpiť 2-izbový byt v Košiciach napríklad za 150 000 €, potrebovali by ste hypotéku 120 000 € (80 % financovanie). Na takúto hypo bol pri priemernej 1 % sadzbe v roku 2021 potrebný príjem minimálne 1250 € mesačne.
Pri poklese cien kúpite obdobný byt napríklad za 135 000 €. Na 80 % hypotéku, čo je 108 000 €, by ste pri priemernej sadzbe za tento rok potrebovali mesačný príjem minimálne 1315 €.
Rozdiel je teda 65 € mesačne, čo nie je až také obrovské zvýšenie nedostupnosti bývania, ako ho prezentujú médiá. Áno, je to rozdiel, no priemerná mzda bežného Slováka má za 2. štvrťrok 2023 výšku 1419 €. Aj bez partnera si tak môže dovoliť nadpriemernú výšku hypotéky, pretože tá priemerná sa pohybuje na úrovni 85 000 €.
Aj priemerný Slovák bez partnera si môže dovoliť splácať nadpriemernú výšku hypotéky.
Pokiaľ nemáte úrok zafixovaný na celú dobu splácania, absolútnu preplatenosť hypotéky vám nevypočíta nikto. Sadzba, ktorú dostanete teraz, sa vám bude ešte viackrát meniť, preto sa nemôžeme baviť o celkovej preplatenosti hypotéky. Vieme sa pozerať len na preplatenosť za dobu fixácie.
Fero si v roku 2021 zobral 85 000 € s 1 % úrokom s trojročnou fixáciou. Po 3 rokoch pri výročí fixácie dostane novú sadzbu 5,9 % na ďalšie 4 roky. Celkovo tak po 7 rokoch zaplatí banke na úrokoch 19 974 € a bude mať zostatok hypotéky 73 276 €.
Jožo si v roku 2023 vezme rovnakú 85 000 € hypotéku so sadzbou 3,7 %. Zafixuje si ju však na 7 rokov. Za tých 7 rokov zaplatí banke na úrokoch 20 502 €, teda o 528 € viac ako Fero. Zostatok hypotéky však bude mať 72 638 €, čo je o 638 € menej ako Fero. Celková Jožova preplatenosť bude za 7 rokov o 110 eur nižšia ako Ferova aj napriek veľkému rozdielu sadzieb na začiatku.
Tento fiktívny príklad ukazuje, že nižšia fixácia na začiatku nemusí nutne znamenať celkovú nižšiu preplatenosť úveru, a teda nevýhodnosť takejto hypotéky. Nikto vám nevie garantovať, že ak si vezmete „lacnejšiu“ hypotéku, nemôžete ju v budúcnosti viac preplatiť ako niekto, kto si zafixoval hoci na začiatku o čosi horší úrok, ale na dlhšiu dobu.
Priemerná cena prenájmu 2-izbových bytov v Košiciach bola 15. 11. 2023 podľa stránky nehnuteľnosti.sk 764 € mesačne. Kúpa obdobného bytu za 135 000 € bude stáť z vlastných zdrojov 27 000 €.
K tomu je potrebná 80 % hypotéka, teda 108 000 €. S priemerným úrokom za tento rok vyjde na 497 € mesačne. Ak pripočítame náklady na energie, internet a poistenie bytu vo výške cca 130 € na jednu slobodnú osobu, dostaneme sa na sumu 627 € mesačne. To je o 137 eur menej ako cena priemerného nájmu.
Ak ale nemáte našetrených 20 % vlastných zdrojov a budete si tých 27 000 € potrebovať požičať, bude vás to mesačne stáť ešte cca 367 €. Tým sa dostanete na 994 € mesačne. Síce máte vlastnú nehnuteľnosť, ktorá bude mať o pár rokov vyššiu hodnotu, no bude vás stáť o 230 € viac ako život v podnájme.
Život v podnájme je teda aktuálne lacnejší pre tých, ktorí nemajú našetrené na dofinancovanie kúpy bytu. Ak už ale niečo našetrené máte, oplatí sa vám rozmýšľať nad hypotékou a splácať svoje vlastné bývanie.
Vlastné bývanie sa oplatí riešiť, ak už máte niečo našetrené.
Sme na tom naozaj až tak zle? Zoberme si napríklad máj 2023, kedy priemerná sadzba na hypotékach u nás bola 3,8 %. V Rakúsku to bolo 3,9 %, v Poľsku až 8,6 %. Samozrejme, niektoré štáty platiace eurom boli na tom o čosi lepšie ako my.
Z pohľadu hypoték by sme sa mohli chcieť sťahovať na Maltu, kde boli najnižšie priemerné sadzby na hodnote 2 %. Avšak také Lotyšsko sa hýbalo na úrovni 5,6 % a predčilo nás aj Nemecko či Luxembursko.
Teda z celkového pohľadu, keď priemer štátov EMÚ (Európskej menovej únie) bol na úrovni 3,6 % a náš na 3,8 %, si môžeme gratulovať. Konečne sme v nejakom rebríčku na tom správnom chvoste.
Ak zvažujete kúpu nehnuteľnosti v tejto dobe, nenechajte sa zastrašiť titulkami o hroznom stave hypoték a zohľadnite viaceré faktory ako len aktuálne „vysoké“ sadzby.
Nájdite si spoľahlivého finančného sprostredkovateľa, s ktorým si sadnete k vašej konkrétnej situácii a spoločne na základe faktov a čísel zhodnotíte, či sa vám do toho oplatí teraz ísť, alebo bude lepšie počkať. Ukáže vám aj to, na čo vlastne pri aktuálnych úrokoch máte a po akej nehnuteľnosti sa môžete obzerať.
