Mali ste šťastie na hypotéku s veľmi nízkym úrokom? Čaká vás končiaca fixácia hypotéky? Máte spotené tričko zakaždým pri predstave, že sa s úrokmi zrejme nedostanete na čísla začínajúce 0 či 1? V tom prípade neodchádzajte, ale čítajte ďalej. Väčšina ľudí to nerieši a počká si na výročný list, ktorý banka posiela cca 3 mesiace pred výročím. Potom buď prijmú, čo banka ponúkne, alebo sa začnú obzerať po ponukách iných bánk. Vy nie. Vy si pozriete aj ďalšie možnosti, ktoré máte, a vyberiete si tú najvýhodnejšiu.
Ak nechcete nečinne čakať alebo sa bojíte ďalšieho navyšovania sadzieb, kým dostanete novú fixáciu pri výročí, viete si vybaviť hypotéku v predstihu. Niektoré banky dávajú klientom čas na načerpanie úveru 6 až 12 mesiacov. Viete sa tak vyhnúť pokute 1 % za predčasné splatenie svojej hypotéky mimo výročia a zároveň maximálne využiť nízku úrokovú sadzbu, ktorá vám aktuálne beží.
V praxi to teda funguje tak, že v novej banke požiadate o refinancovanie aktuálnej hypotéky. Po schválení máte štandardne 30 dní na podpis zmluvy s novou bankou. A po podpise máte ešte 6 mesiacov, niekde aj 12 mesiacov, na to, aby ste načerpali novú hypotéku. Tou splatíte hypotéku v aktuálnej banke ideálne pri výročí fixácie.
Čo ale robiť, keď vám vaša banka ponúkne lepšie podmienky ako nová banka na už schválenom úvere? Od podpísanej zmluvy s novou bankou sa dá odstúpiť, prípadne novú hypotéku nenačerpať. Áno, v niektorých bankách s tým môžu byť spojené poplatky, no neplatí to všade.
Viete si teda dať vopred schváliť hypotéku s aktuálnymi podmienkami, zafixovať si tak terajšiu sadzbu a v prípade, že vám vaša banka ponúkne pri refixácii zaujímavejší úrok, zostanete v nej s hypotékou ďalej. Je to však vždy individuálne a záleží to od aktuálnej banky aj vašej bonity.
Kvetke končí v Zelenej banke fixácia úroku 0,4 % v júni 2024. Aktuálne sú na trhu ponuky od 4 % až cez 5 %. Bojí sa, že do výročia jej fixácie ešte sadzby narastú. Jej finančný sprostredkovateľ pre ňu našiel riešenie.
Podali s Kvetkou žiadosť o refinanc súčasnej hypotéky do novej – Fialovej banky, kde jej schválili hypotéku s úrokom 4,29 %. Pokiaľ Kvetka dostane v marci výročný list zo svojej Zelenej banky so zaujímavejšou sadzbou, od zmluvy s Fialovou bankou odstúpi a bude ďalej splácať hypotéku vo svojej banke.
Pokiaľ ale budú sadzby rásť a aktuálna banka dá Kvetke vyššiu sadzbu, požiada ich Kvetka k výročiu fixácie o predčasné splatenie a hypotéku vo Fialovej banke načerpá. Pri výročí nemá účtovaný žiaden poplatok za predčasné splatenie, stojí ju to len trošku času, ktorý strávi podpisom žiadostí a zmlúv. Vďaka tomu má ale istotu nižšej sadzby.
Novú hypotékou splatíte hypotéku v aktuálnej banke, ideálne pri výročí fixácie.
V niektorých bankách môžete požiadať o takzvanú refixáciu alebo „reštart“ hypotéky aj mimo výročia fixácie. Viete si teda zabezpečiť aktuálne platné podmienky svojej banky na úvere, ktorý má výročie až neskôr. Ponúkajú to však len niektoré banky a môžu s tým byť spojené poplatky. Táto možnosť sa zvykne využívať skôr v dobe, kedy sú aktuálne úroky na trhu nižšie, než je ten váš aktuálny.
Tejto ceste sa väčšinou snažia klienti vyhýbať, keďže obsahuje poplatok 1 % zo zostatku úveru. Niektoré banky sú ale ochotné tento poplatok za predčasné splatenie z inej banky klientovi preplatiť – či už vo forme jeho pripísania na účet alebo vrátenia niekoľkých mesačných splátok novej hypotéky.
Môžete tak preniesť hypotéku a pokutu prenechať na novú banku. Táto možnosť však bude vyhovovať menšiemu množstvu klientov, pretože výber bánk je obmedzený.
Táňa má do výročia fixácie ešte pár mesiacov. Aktuálne má vo svojej banke úrok 1,79 %. Bojí sa, že pri výročí dostane vysokú sadzbu, a preto chce refinancovať skôr. Jej finančák jej prezradí, že aktuálne môže dostať v inej banke, ktorá jej preplatí aj 1 % poplatok za predčasné splatenie hypo v aktuálnej banke, najnižší úrok 4 %.
Pre Táňu je to zaujímavé, a tak podajú žiadosť. Mohla by síce s načerpaním novej hypotéku počkať do výročia fixácie a splácať zatiaľ 1,79 %, avšak má aj spotrebák s úrokom 8,9 %, ktorý sa rozhodla spláchnuť spolu s hypotékou. Pôvodnú hypotéku tak splatí mimo výročia fixácie.
Ďalšou možnosťou je po obdržaní výročného listu žiadať svoju banku o zníženie ponúkanej sadzby. Znamená to, že banku postrašíte, že by ste od nej mohli odísť, ak nedostanete lepšie podmienky. Oplatí sa to len v prípade, ak ste pre ňu zaujímavým klientom, napríklad z hľadiska bonity, ďalších využívaných produktov alebo vysokého zostatku hypotéky. Nie všetky banky sú však partnerom na takéto vyjednávanie.
Koloman dostane od svojej banky na nové obdobie ponuku fixácie 4,59 %. Jeho finančný sprostredkovateľ mu poradil, že v inej banke by sa o neho pobili s úrokom 4 % a že s tým môže apelovať na svoju banku. Koloman to teda skúsi.
Keďže má zostatok hypotéky okolo 150 000 €, príjem mu chodí na účet, výplatu nemíňa celú, v splácaní je vzorným, využíva účet aj kreditnú kartu, jeho banka si ho chce udržať. Preto mu ponúkne úrok 4,19 %. Nie je to síce 4,0 % ako by mu dala iná banka, ale Kolomanovi to stačí, keďže preferuje zostať vo svojej banke.
Ak vám ide hlavne o zníženie mesačnej splátky a nie je možné zníženie úrokovej sadzby, môžete porozmýšľať aj nad natiahnutím doby splatnosti. Toto riešenie vám ale môže ešte zvýšiť celkovú preplatenosť úveru.
Túto možnosť by mohla využiť napríklad rodina Krátkych, keďže pani Krátka išla s tretím dieťatkom na materskú dovolenku. Pán Krátky síce pracuje, ale obaja si uvedomujú, že keď pôjde pani Krátka na rodičovský príspevok, výdavky im narastú a príjmy sa znížia.
Preto hľadajú riešenie, ktoré im pomôže znížiť splátku hlavne na 2 – 3 roky, kým bude pani Krátka doma s bábätkom. Podľa rady ich finančáka hypotéku zo zostávajúcich 24 rokov natiahnu na 30 rokov, čo im zníži splátku o 80 €. Po nástupe pani Krátkej do práce si budú vedieť znova viac odkladať a môžu tak hypotéku splatiť skôr.
Rodina by mohla využiť aj odklad splátok hypotéky. Hoci je táto možnosť pri narodení dieťaťa dokonca zakotvená v legislatíve, určite im ju skúsený finančák neodporúča. Klienti totiž potom určitú dobu svietia v úverovom registri, kde si ich banka pri každej žiadosti o akýkoľvek úver kontroluje. Môžu mať problém pri získavaní úveru v budúcnosti a dokonca aj pri zmenách v súčasnom úvere.
Natiahnutie doby splatnosti sa oplatí napríklad pri znížení príjmov počas rodičovskej dovolenky.
Možno chcete hypotéku splatiť skôr a aj máte z čoho. Banka vám zvýšila úrok a vy rozmýšľate nad mimoriadnou splátkou z nasporených peňazí. Áno, aj mimoriadna splátka je spôsob, akým si znížite celkovú preplatenosť hypotéky a zaplatíte tak banke menej. Viete si tak buď znížiť mesačnú splátku, alebo skrátiť dobu splácania. O tom, či, kedy a pre koho je to výhodné, sa dočítate v našom článku, kde porovnávame mimoriadne splátky s investovaním.
Chápem, že to bolo veľa informácií a možno sa teraz cítite ako dieťa v cukrárni a neviete si vybrať možnosť, ktorá by bola pre vás najlepšia. Pokojne nám napíšte, aby sme sa mohli spoločne pozrieť na vašu hypotéku a nájsť tú najlepšiu možnosť pri končiacej fixácii.
